Правила щодо нотаріального посвідчення договору стосуються договору найму (оренди) будівлі або капітальної споруди, а не квартири, що передана у найм
Так, 25 вересня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу про усунення перешкод у користуванні майном, виселення, позбавлення права користуватися житловим приміщенням та зняття з реєстрації.
Суд встановив, що між наймодавцем та відповідачем було укладено договір найму квартири на невизначений строк. Відповідач та його малолітній син зареєструвалися у квартирі на підставі заяви її власника. Власник (наймодавець) помер. Позивач є новим власником квартири у порядку спадкування. Позивач просив суд зобов`язати відповідача та його малолітнього сина усунути перешкоди в користуванні квартирою, виселити їх, позбавити права користування та зняти їх з реєстрації, оскільки добровільно вони цього робити не бажають.
Рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, мотивовано тим, що відповідачі проживають у спірній квартирі на підставі договору найму, що не був розірваний у встановленому законом порядку, а тому відсутні правові підстави для їх виселення.
Верховний Суд погодився з таким висновком судів першої та апеляційної інстанцій з огляду на таке. Відповідач зареєстрований та проживає у квартирі заявника на підставі договору найму, укладеного з попереднім власником квартири. Відповідно до умов цього договору він є безстроковим. Відповідно до частини першої статті 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п`ять років. За правилами пункту 3 частини першої статті 3, частини третьої статті 6 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Укладаючи договір найму, сторони погодили, що строк найму житла є постійним, а у випадку необхідності наймач зобов`язується звільнити передане йому в найм житло за умови його повідомлення про це за два місяці.
Ураховуючи викладене, Верховний Суд відхиляє доводи заявника про те, що договір найму укладений на п`ять років та підлягав подальшому переукладенню, оскільки сторони договору найму погодили його строки та умови звільнення приміщення наймачем. Окрім того, Верховний Суд звернув увагу на те, що необґрунтованим є застосування до спірних правовідносин правил статті 793 ЦК України щодо нотаріального посвідчення договору, оскільки правила наведеної статті стосуються договору найму будівлі або капітальної споруди, якою не є квартира, передана у найм.
Начальник відділу
«Мереф’янське бюро правової допомоги»
М. Куцеконь
тел. 748-21-37
